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O que verificar antes de comprar um imóvel: oportunidades jurídicas no Direito Imobiliário

O que verificar antes de comprar ou vender imóveis para investir

Segundo dados da Quinto Andar cresceu em cinco vezes o número de contratos para imóveis alugados em 2020, a empresa garante que aluga-se um novo imóvel a cada 7 minutos no cenário atual. Também foi identificado um aumento de 6,1% de vendas de imóveis de até 500 mil em 2020. Ou seja, a pandemia do novo coronavírus fez com que as pessoas olhassem mais para as suas casas e aqueceu o mercado imobiliário.

O reflexo disso no Direito Imobiliário é que aumentam os problemas jurídicos e abrem-se novas possibilidades para uma assessoria jurídica preventiva, principalmente na questão dos contratos imobiliário, seja para compra, venda ou aluguel.  

Com o mercado aquecido muitas pessoas estão querendo investir suas economias em imóveis e o número de transações tem crescido, e muito. Um dos fatores que impulsionou o investimento no mercado imobiliário foi a queda na taxa de juros Selic, que é a taxa responsável pela renda em investimentos fixos, como a poupança, por exemplo. 

Atualmente a Selic está operando em até 2%, uma variação menor que a própria inflação do país, com isso os investimentos em poupança acabam se desvalorizando. No mercado imobiliário, por sua vez, é possível conseguir um retorno de até 6% no investimento, índice que tem chamado a atenção dos investidores de plantão!

Para atender essa nova demanda existe um grande movimento de lançamentos de construtoras, aproveitando que o mercado imobiliário, que passava por dificuldades, agora volta a estar bem. Uma novidade é o desenvolvimento de novos produtos para atender esse mercado, inclusive com imóveis feitos sob medida para investidores, com foco em aluguel de curta temporada por meio de plataformas digitais, que tem dado um bom retorno financeiro para os proprietários.

A inovação também pode ser vista na personalização dos condomínios, em Balneário Camboriú, por exemplo, um empreendimento de luxo possui uma adega para os moradores, algo totalmente diferente e que tem conquistado compradores diferenciados. O home office também mudou o padrão dos imóveis que agora trazem um quarto para essa função ou até espaços comuns que podem ser usados como coworking ou salas de reunião para atendimento presencial de clientes.

Agora, com tanta oferta, quais os cuidados fundamentais a serem tomados antes de comprar ou vender um imóvel? Para responder a essa pergunta contamos com o apoio de grandes especialistas no mercado Imobiliário, Eliza Novaes especialista em Direito Imobiliário e Marketing Jurídico e Thais Conceição da Providência Síndicos.

A entrevista completa está disponível no episódio 29 do 3MINDCAST, não deixe de conferir!

O que verificar antes de comprar um imóvel?

“Muitas vezes as pessoas resolvem investir em imóveis e não consultam um especialista, as construtoras constroem os corretores prometem e os síndicos profissionais tem que entregar, e muitas vezes as promessas não correspondem com a realidade”, afirma Thais. 

Segundo a especialista é muito importante pesquisar antes de investir em um imóvel, ter acesso a documentos específicos do empreendimento como, por exemplo, o Memorial Descritivo do Imóvel (que formaliza os materiais e o padrão de qualidade do empreendimento). 

Bem como se atentar a importância da Assembleia Geral de Instalação, na qual os moradores e o síndico eleito realizam uma inspeção predial, que deve ser realizada à luz do Memorial Descritivo do Imóvel, para haver uma comparação da promessa com a entrega. “Se isso é feito de forma leviana e é dado o aceite, fica mais complicado do condomínio cobrar da construtora os reparos ou manutenções necessárias”, revela Thais.

Thais ainda cita alguns documentos fundamentais do condomínio que devem ser analisados antes de efetuar a compra do imóvel: documentos que validem as manutenções, conferir se o condomínio tem um plano de manutenção preventiva, avaliar a saúde financeira do condomínio por meio dos últimos balancete (comparar quanto arrecada e quanto gasta), questionar se tem uma assessoria jurídica, assessoria de engenharia. 

Solicitar as três últimas atas de Assembleia do Condomínio e o Livro de Ocorrências, com isso será possível perceber se existem brigas entre vizinhos, problemas com barulho, infiltrações, falta de água ou luz e problemas do condomínio de forma geral. também é prudente averiguar se o condomínio tem alguma ação trabalhista, se tem passivos trabalhistas a serem pagos, se tem fundo de reserva e se costuma cobrar cotas ordinárias com frequência, pois isso tudo vai impactar a taxa condominial no médio e longo prazo, e a taxa condominial baixa é primordial para a valorização do imóvel, bem como para facilitar o aluguel da unidade.

Outro cuidado fundamental destacado pela especialistas é com relação a dívida de condomínio de um imóvel usado, ou até mesmo daquele recém inaugurado. “Dívida de condomínio é propter rem, em tradução livre “por causa da coisa”, o que quer dizer que é uma dívida da unidade. Se você comprar um apartamento com cotas condominiais em atraso ou se o apartamento foi multado por alguma razão e essa multa não foi quitada, a dívida é do comprador e vai entrar em uma discussão jurídica. Tivemos um caso de uma construtora que deixou taxas condominiais em atraso, mesmo o morador pagamento em dia a taxa condominial após a compra, ele herdou uma dívida anterior a entrega das chaves e vai ter que entrar na justiça para provar que a dívida não é dele”, exemplificou Thais.

Para Eliza, o primeiro passo para quem vai investir em um imóvel, seja para morar ou alugar, é procurar uma assessoria jurídica e um profissional, seja arquiteto ou engenheiro, especializado em perícia para avaliar a unidade. 

“Tem muita gente que age de má fé, faz maquiagem e esconde os vícios do imóvel. O comprador investe, gasta com reforma e depois tem que entrar na justiça para tentar recuperar o valor perdido. Não existe nada que obrigue essa vistoria, mas esse cuidado inicial pode evitar problemas futuros”, defende a advogada.

O que é o Habite-se e como garanti-lo?

Parte dessa avaliação preventiva está na análise da documentação do imóvel, da construtora e do vendedor. “Todo construtor/incorporador antes de iniciar uma obra faz o registro da incorporação e ao terminar de construir um imóvel deve retirar o Habite-se ou baixa de construção, certificando que o que foi construído é exatamente o que está no projeto aprovado e depois disso são individualizadas as matrículas, pois um empreendimento pode virar cinco apartamentos, por exemplo”, relata Eliza.

Infelizmente a garantia do Habite-se para o comprador não existe, mas é importante avaliar se a incorporação foi registrada e se a construtora ou incorporadora é séria. “O Habite-se é um procedimento caro e que depende de várias avaliações da prefeitura, por isso é fundamental buscar a seriedade da construtora ou incorporadora”, reforça a advogada.

Por isso é fundamental nunca assinar um contrato sem a orientação de um advogado. Cabe a ele pedir a matrícula atualizada do imóvel para ver se tem alguma averbação, penhora ou ônus e fazer a busca de todas as certidões. Para o imóvel na planta ele deve realizar uma busca sobre a situação financeira da construtora e do incorporador para ver se existe algum sinal de alerta.

Essa seria uma avaliação jurídica preventiva de compra de imóvel, nela o advogado é responsável por buscar cada detalhe do imóvel, construtora/incorporadora, ou vendedor em diferentes cartórios e garantir que não existe nenhuma pendência legal ou financeira antes de formalizar o contrato.

Mas e depois da compra do imóvel, é possível se prevenir juridicamente?

Há alguma forma de se prevenir juridicamente ao comprar um imóvel?

A pandemia do novo coronavírus trouxe destaque para a área do direito imobiliário devido aos contratos, muitas pessoas foram penalizados por terem contratos mal feitos, que não continham cláusulas de segurança para ambas as partes, como a questão do caso fortuito ou motivo de força maior, por exemplo.

Eliza reforma a importância do advogado imobiliário nesse processo de compra e venda de imóvel e garante: “o ideal é colocar tudo no contrato, principalmente para o vendedor, colocar em contrato que o comprador está ciente de tudo”. 

Para o comprador, é importante garantir que existam prazos prescricionais para vícios ocultos, por exemplo. “Se ele assinou o contrato mudou e tem barulho na rua ou no prédio, não tem direito de arrependimento, mas se foi um vício escondido e ele tem como provar isso é possível pleitear uma rescisão contratual”, afirma a advogada.

Os corretores de imóveis cobram 6% no valor da venda, mas ele não entende da parte jurídica, ele pega o documento e faz as partes assinarem o contrato. O advogado vai orientar sobre análise destes documentos, e geralmente cobra entre 2 e 3% para analisar e formalizar o contrato de forma personalizada e com segurança jurídica.

Oportunidades de marketing jurídico para o Direito Imobiliário

Nesse artigo pudemos perceber que a maior dificuldade na captação de cliente no Direito Imobiliário é a falta de informação da população com relação a importância de uma assessoria jurídica para a compra e venda de imóvel, bem como para contratos de aluguel.

O marketing jurídico reforça a autoridade do advogado no assunto e informa a população de maneira consultiva e orientativa, sem mercantilizar a profissão. Essa informação é disseminada por meio de conteúdos para blog (marketing de conteúdo), posts em redes sociais, newsletters de e-mail marketing, vídeos e podcasts, como o que mostramos no início desta matéria.

Se você ainda não entendeu como funciona essa ferramenta de captação de clientes no mercado digital inscreva-se agora no curso gratuito Marketing Essentials que traz os pilares básicos da metodologia desenvolvida pela 3MIND com experiência no atendimento de mais de 150 escritórios de advocacia em todo o Brasil.

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