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Jurisprudência sobre condomínio no marketing jurídico

Condomínio residencial no pôr do sol

O condomínio é um espaço destinado a ser dividido por diversos proprietários, com o compartilhamento de áreas em comum. Cada um deles possui a sua unidade privativa, conforme as delimitações realizadas no momento da compra. Entretanto, eles possuem os mesmos direitos e deveres em relação ao uso das áreas comuns.

O condômino é o morador do espaço, e tanto pode ser proprietário como apenas o inquilino do espaço. Por possuírem direitos e deveres dentro dos condomínios, eles devem obedecer todas as regras dispostas nas áreas privativas e comuns. Também são exigidas deles ações relativas ao empreendimento durante assembleias e reuniões realizadas esporadicamente.

Os condomínios que estão presentes no mercado apresentam diferentes características e finalidades, que servem para delimitar as regras de convivência neste espaço. O condomínio geral é o tipo mais comum, no qual proprietários habitam simultaneamente o mesmo espaço. Nesse modelo, especificamente, estão inseridos:

  • apartamentos;
  • casas;
  • mistos;
  • salas comerciais.

O condomínio geral tende a ser um tipo especialmente comum não apenas em espaços residenciais, mas também nos comerciais. Nos últimos tempos surgiram os chamados coworkings que, por serem também um espaço compartilhado, oferecem a possibilidade de aluguel de apenas uma sala, andar, ou até mesmo mesas. Por oferecer essas possibilidades, eles também são considerados espaços compartilhados, ou seja, um tipo de condomínio.

Dessa maneira, ainda dentro dessas definições, existe o condomínio edilício, que corresponde à mistura de proprietários comuns e privados. Um dos grandes diferenciais deste tipo de condomínio é o seu regimento interno, também seguido por uma convenção, ambos garantidos pelas normas do Código Civil, através dos artigos 1331 a 1358.

Nesse sentido, há outros dois tipos de condomínio, denominados como voluntário e necessário. Sobre o primeiro, ele ocorre quando existe o interesse em comum de união entre duas ou mais pessoas. Como exemplo, um grupo de amigos que compram um imóvel, ou uma sala dividida por dois profissionais.

Já o condomínio necessário se define através de ações consideradas imprescindíveis, no sentido de separar duas propriedades. Ele normalmente é percebido quando acontece a necessidade da construção de muros e cercas para dividir o espaço de proprietários e vizinhos.

O condomínio, para que seja considerado como tal, precisa de um fator inicial que o categoriza como uma propriedade simultânea, no caso, os donos de locais privativos que dividem áreas comuns. Fora os proprietários, é necessária, também, a presença de administradores e de uma constituição.

Essa constituição, que deve ser comum a todo tipo de condomínio, representa as obrigações legais para o seu funcionamento e, posteriormente, para a segurança de todos aqueles que usufruem do espaço.

Antes de mais nada, é preciso que haja a figura do gestor, que no caso é o síndico do local. Ele vai atuar como um representante dos condôminos, e normalmente é eleito através de uma assembleia. A sua missão é a de administrar, com zelo e afinco, o empreendimento. Tanto pode ser um próprio morador do local, quanto um síndico profissional escolhido especialmente para exercer a função.

Agora, se os moradores do condomínio considerarem necessário, pode-se contratar os serviços de uma administradora de condomínios, prestando suporte ao síndico e realizando diversas atividades para garantir a segurança e o conforto dos moradores.

Porém, para custear os gastos tanto com o síndico quanto com os serviços de uma administradora, é cobrada dos proprietários e moradores uma taxa condominial. Ela serve para cobrir as despesas e benfeitorias do condomínio. 

O valor é cobrado todo mês dos moradores, e definido sob a forma de rateio. O seu uso é destinado para o pagamento de contas de água, luz, funcionários do local, manutenções, equipamentos de segurança, fundo de reserva, entre outros procedimentos destinados ao bem-estar de todos.

Este artigo pretende abordar questões sobre o direito condominial, além de discutir jurisprudência sobre condomínio. Confira abaixo todas as informações!

O que é o Direito Condominial

O condomínio é considerado um conceito que possibilita a construção de inúmeras formas de relacionamentos interpessoais, tanto dentro de um apartamento com a família, ou até mesmo dentro de um espaço comum com outras pessoas, habitantes ou que trabalham no mesmo ambiente.

Mesmo assim, muitos síndicos, condôminos e administradores acreditam que o direito condominial (e as suas penalidades) se refere única e exclusivamente à cobrança de pessoas inadimplentes. Porém, ele pode ser aplicado em diversas situações que ocorrem dentro de um condomínio.

Desse modo, o direito condominial se refere à criação de regras para o uso normal de uma propriedade, aplicando às pessoas que desfrutam do espaço de um condomínio às penalidades previstas. Assim sendo, o condômino deve respeitar todas as leis previstas tanto no código civil quanto na legislação condominial, regulando os direitos e deveres em condomínio.

STJ sobre regras de condomínio

Nos últimos tempos, os direitos condominiais apresentaram novas demandas que não possuem legislação específica, contrapondo todas as leis de propriedade privada direcionadas às normas internas dos condomínios. Por conta disso, a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) estipulou que as normas condominiais não devem ultrapassar os critérios destinados à razoabilidade e legitimidade do direito de propriedade.

Por conta disso, o STJ estabeleceu decisões acerca de alguns impasses que ainda não possuíam uma legislação determinada, como a possibilidade de locação temporária, animais de estimação, condômino inadimplente e mudança de fachada.

Em relação à proibição de oferta de imóveis para aluguel por temporada (principalmente aquelas aplicadas por plataformas como o Airbnb), Luis Felipe Salomão, ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu que essa proibição não é legal. Segundo ele, limitar as atividades locatícias por plataformas de hospedagem para condomínio residencial, porque elas não estariam inseridas no próprio conceito de hospedaria, não podem ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

Sobre a proibição de animais de estimação e guarda de animais, o ministro Villas Bôas Cueva, utilizando como elemento essencial o artigo 19 da Lei 4.591/1964, determinou que o condômino ou proprietário possui todo o direito de usar a sua unidade autônoma, por conta de suas conveniências e interesses, desde que essas determinações não atinjam as normas de boa vizinhança e, tampouco, causem danos ou maiores incômodos aos outros moradores. 

De maneira idêntica, foi definido, pela Quarta Turma do STJ, que a proibição por parte do condomínio, em relação a moradores inadimplentes, de usufruírem determinadas áreas de uso comum, não é legal. Segundo a determinação, o condomínio não pode impor nenhum tipo de sanção que não esteja prevista na lei, com a intenção de forçar o morador a quitar o pagamento da dívida em atraso o quanto antes.

Por último, mas não menos importante, o STJ definiu que o condomínio possui autoridade para o estabelecimento de regras no que diz respeito à possibilidade de autorizar ou não mudanças na fachada e em áreas comuns do edifício.  Ou seja, a modificação é permitida, desde que esteja autorizada por todos os condôminos.

Relações jurídicas entre condôminos e condomínio

Sendo um tema divulgado de maneira ampla nos veículos de comunicação, as relações de consumo entre condôminos e condomínio continuam a gerar dúvidas e especulações. Muitos moradores alegam serem vítimas de descumprimento por parte do condomínio, em relação às normas de direito do consumidor.

Desse modo, é importante esclarecer que não existe relação de consumo entre o condomínio e os condôminos. Algumas regras até podem ser cabíveis, mas quando se trata de condomínio edilício, ele é considerado uma propriedade especial. Já em relação aos outros tipos, não é cabível nenhum tipo de relação específica.

A única relação jurídica existente entre os condôminos e o condomínio diz respeito à questão de rateio das despesas sobre áreas e coisas comuns, e que independem da existência do condomínio. Ou seja, água, luz, limpeza, funcionários, entre outras. Fora isso, não existe nessa relação a figura de consumidor e fornecedor.

As normas de defesa do consumidor só podem ser aplicadas caso o condomínio contrate algum fornecedor ou prestador de serviço para a execução de alguma obra no local, por exemplo. É uma das poucas situações em que essa relação pode vir a se estabelecer.

Jurisprudências de condomínio

As causas que envolvem jurisprudências de condomínio podem gerar muitas dúvidas para os clientes em geral. Pensando nisso, abordamos aqui alguns casos para descomplicar o tema, explicando como as ações judiciais se dão na prática. Confira:

COTAS. REAJUSTE PELO SÍNDICO -“A fixação das contribuições mensais dos Condôminos é privativa da Assembléia Geral para tanto convocada, não podendo ser elevada ao alvedrio do Síndico. O art. 24 da Lei 4.591/64, “Lei de Condomínios”, estabelece como atribuição da Assembléia Geral a aprovação, por reunião ordinária anual, das verbas para as despesas do Condomínio, não se incluindo tal decisão no rol das atribuições e dos poderes do Síndico. Assim, não há como possa o Síndico aumentar o valor das contribuições a ele devidas pelos Condôminos sem a convocação da Assembléia, o que torna ilegais os aumentos havidos.”(TA-RJ – Ap. 81.635 – Rel. Juiz Eduardo Rabello – cf. D. Villas Boas -“Condomínio e Locação”op. Cit. P. 74).

Entenda: Nesta jurisprudência, foi considerado indevido o aumento das contribuições mensais dos condôminos diretamente pelo síndico. Para que elas ocorressem de maneira clara e objetiva, deveria ser convocada uma Assembleia Geral para que todos autorizassem o reajuste, procedimento que não foi seguido pelo síndico.

CULPA DO SÍNDICO – RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO -“Direito Civil. Responsabilidade subjetiva de Condomínio. Furto de veículo em garagem. Culpa não comprovada. Recurso desacolhido. O Condomínio só responde pelos prejuízos decorrentes de furto de veículo ocorrido na garagem do edifício se, estipulada por deliberação dos Condôminos, obrigação de guarda e vigilância em referido local, o Síndico ou os prepostos pelo mesmo admitidos para tal fim tenham agido com culpa no cumprimento desse dever.”(STJ – RE. 32.530 – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo).

Entenda: Um dos condôminos teve o seu veículo furtado dentro da garagem do condomínio, e atribuiu ao mesmo a culpa pelo fato acontecido. A decisão foi favorável ao condomínio, por conta de não existir no local nenhum serviço de guarda e vigilância contratado pelo mesmo, o que poderia gerar um entendimento de que a obrigação de garantir a segurança do local teria sido negligenciada.

DANO MORAL A CONDôMINO -“O Síndico que, em face de eventual inadimplemento por parte de certo Condômino, membro do Conselho Consultivo, com o qual mantém relacionamento atritoso, ao invés de abordar o assunto em Assembléia Geral e adotar providências para desencadear, sem retardo, a cobrança judicial das cotas impagas, alvitra divulgar comunicado, afixado em local visível não só pelos Condôminos e Moradores, mas também por empregados e visitantes, passando à comunidade interna a imagem de ser o Condômino mau pagador, causa-lhe dano moral e enseja a constituição do dever de indenizar, cujo montante, porém, não deve ir além do efeito de proporcionar a satisfação íntima do lesado. Tal comportamento manifesta exorbitância das atribuições, abuso no exercício da função, emprego arbitrário das próprias razões.”(TJ-RJ – Ap. 3.603/92 Rel. – Des. Laerson Mauro – COAD – Seleções Jurídicas – 156-A).

Entenda: Neste caso, o síndico, ao invés de realizar uma Assembleia Geral para definir o método de cobrança correto para o pagamento das cotas que não foram pagas, afixou comunicado em local visível não apenas aos moradores, mas também aos visitantes e funcionários do condomínio, alegando a inadimplência do morador. Por conta do relacionamento de ambos ser conflitante, a jurisprudência entendeu que o síndico tomou tal atitude apenas por retaliação e satisfação pessoal (de vingança) contra o morador, o que gerou um processo por danos morais.

Como usar a jurisprudência no marketing jurídico

O marketing jurídico, ao utilizar casos reais de jurisprudência para exemplificar melhor as diferentes possibilidades e resultados, acaba oferecendo ao cliente uma maior possibilidade de construção de confiança e autoridade sobre o assunto.

Assim sendo, a produção de conteúdo voltada exclusivamente para sanar as dúvidas de possíveis clientes gera autoridade e, posteriormente, a possibilidade de que aquele indivíduo possa fechar uma contratação com o escritório de advocacia.

Explicando, de maneira direta e sem termos técnicos (ou traduzindo o conteúdo das jurisprudências), é uma etapa que aproxima o futuro cliente do universo jurídico, fornecendo a satisfação e segurança esperadas por ele, principalmente se dialoga com algum tipo de problema que ele possa enfrentar, no momento ou futuramente.

Não deixa de ser uma estratégia certeira para garantir, além de autoridade ao profissional da advocacia, a possibilidade de encontrar clientes que se enquadram perfeitamente nas situações apresentadas.

Caso tenha alguma dúvida, entre em contato conosco!

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