As relações jurídicas nascidas de um contrato de aluguel (verbal ou escrito) são regidas pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato.
Na referida legislação, há previsão da forma para celebração dos contratos de aluguel de imóvel para fins residenciais, comerciais, de temporada ou a médio/longo prazo, além de estabelecer direitos e deveres para ambas as partes que estão vinculadas à locação.
Há também limites acerca da fixação de penalidades pelo descumprimento contratual e diversas outras regulamentações.
Com a pandemia, foi possível observar um avanço no âmbito imobiliário no país, no sentido de valorização de bens imóveis, mas também de aumento expressivo de índices inflacionários, que impactaram totalmente os contratos de locação.
Não se pode olvidar que muitas pessoas perderam empregos ou fonte de renda, enquanto outras, que são proprietárias e locadoras de imóveis, passaram a sobreviver principalmente pela renda das locações, o que causou uma série de confrontos extrajudiciais e judiciais.
Sendo importante falar sobre o tema, decidimos elaborar um conteúdo completo para você entender mais sobre a Lei do Inquilinato e as relações locatícias. Não deixe de conferir.
- O que é a lei do inquilinato
- Com quais tipos de imóveis a lei do inquilinato lida?
- Direitos e deveres na lei do inquilinato
- Lei do inquilinato na prática
- Prazos na lei do inquilinato
- Modelo de contrato para locação de imóvel
O que é a lei do inquilinato
A Lei do Inquilinato, nº 8.246, está vigente desde 1991 e dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.
Na referida norma, estão previstas as modalidades de locação existentes, que são:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
Também regulamenta questões atinentes ao arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Em geral, a legislação dispõe sobre prazos de contratos, responsabilidade civil eventuais, questões relativas às obrigações de locadores e locatários, assim como direitos e outras regulamentações.
Com quais tipos de imóveis a lei do inquilinato lida?
Como mencionamos acima e está disposto no art. 1º da Lei do Inquilinato, as locações que são regidas pela Lei do Inquilinato são as referentes aos bens imóveis, públicos ou privados, vagas autônomas de garagem ou estacionamentos de veículos, apart-hotéis ou equiparados, como o “Airbnb”.
A Lei do Inquilinato é especial, motivo pelo qual deve ser a fonte normativa principal para a resolução de conflitos oriundos de contratos de locação que nela estão dispostos. No entanto, questões não previstas na referida norma, no aspecto geral, aplica-se o que regulamenta o Código Civil Brasileiro.
Direitos e deveres na lei do inquilinato
Os direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato dizem respeito a ambas as partes envolvidas no contrato, ou seja, locador e locatário.
Não há prevalência de um sobre o outro, ambos têm direitos e obrigações a serem respeitadas e observadas.
Falaremos detalhadamente sobre cada um a seguir.
Direitos do inquilino
Em linhas gerais, é direito do inquilino:
- usufruir do espaço condizente ao imóvel locado;
- ser notificado previamente sobre a devolução do imóvel;
- ser notificado sobre a alteração de taxas de reajuste do aluguel;
- ser notificado e garantido previamente o direito de adquirir o imóvel, quando for posto à venda pelo locador (direito de preferência);
- pagar o valor do aluguel conforme prevê o contrato com recebimento de recibo assinado pelo locador.
Deveres do inquilino
Por outro lado, são deveres do inquilino, conforme prevê a Lei do Inquilinato (art. 23):
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Além disso, o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas (§2º, art. 23 da Lei do Inquilinato)..
Direitos do locador
O locador, assim como o locatário, tem direitos. São eles:
- Direito de receber o valor do aluguel conforme prevê o contrato;
- Direito de reaver o imóvel em decorrência de descumprimento contratual;
- Direito de reaver o imóvel nas mesmas condições de entrega ao inquilino.
Deveres do locador
Já em relação aos deveres do locador, o art. 22 da Lei do Inquilinato prevê:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
Lei do inquilinato na prática
Certo é que, apesar da existência de um contrato e da lei que regulamenta as relações locatícias, surgem inúmeros conflitos no decorrer da contratação.
Na prática, decidimos te contar o que mais acontece na vida real e como resolver.
Como ocorre a quebra de contrato de aluguel?
O contrato de aluguel pode ter prazo de duração determinado ou indeterminado, depende da modalidade estabelecida e do acordo entre as partes.
Em linhas gerais, findo o prazo previsto, encerra a vigência do contrato de aluguel. Sendo prazo indeterminado, encerra-se quando uma das partes manifestar o desinteresse em manter a locação, mediante notificação prévia.
No entanto, existem situações que configuram quebra de contrato de aluguel e, nestes casos, há descumprimento contratual em jogo.
E por ser descumprimento contratual, há penalidade aplicáveis àquele que não satisfaz as obrigações esperadas decorrentes da relação jurídica formalizada.
E isso por ocorrer diante de um inadimplemento por parte do locatário, por exemplo.
Também é possível por falta de pagamento de despesa que naturalmente é devida pelo proprietário.
Tudo irá depender do contrato celebrado e quais foram os termos pactuados, além do que está regulamentado em lei.
Para entender mais sobre quebra de contratos, não deixe de conferir nosso conteúdo sobre distrato.
Manutenções, obras e reparos no imóvel
Dentre as obrigações do locador e locatário, há previsão de responsabilidades por manutenções, obras e reparos no imóvel na respectiva Lei do Inquilinato.
Quanto aos deveres do locador, por exemplo, a ele implica a responsabilidade de:
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
- pagar as despesas extraordinárias do condomínio que, segundo a lei, se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Já em relação ao locatário, a ele incumbe:
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
- realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
Atrasos no pagamento
Na ocasião de inadimplemento pelo locatário, ou seja, atraso no pagamento, deverá o locador notificar o inquilino para pagamento do valor acrescido dos consectários legais e contratuais.
Não havendo o pagamento, caberá ação de despejo em face do inquilino, com respaldo no art. 59, inc. IX da Lei do Inquilinato, desde que o contrato não tenha previsão de garantia locatícia (fiança, fiador ou caução).
Aluguel utilizando caução
A caução é uma das modalidades de garantia locatícia prevista na Lei do Inquilinato, previstas no art. 38, que assim dispõe:
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Trata-se de uma garantia ao locador para cobertura de eventual inadimplemento contratual, seja o pagamento de aluguel ou outra cláusula prevista em contrato.
Prazos na lei do inquilinato
A lei dispõe prazos de duração para locações de imóveis residenciais, comerciais e de temporadas, podendo ser determinados ou indeterminados (sem previsão de fim). Assim, é preciso conhecer cada uma das modalidades para estabelecimento dos respectivos prazos.
Na locação de imóvel residencial, por exemplo, o art. 46 da Lei dispõe que:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Por outro lado, nas locações por temporada, a exemplo das casas de litoral, o art. 48, seguinte, dispõe que:
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Já a locação comercial, o prazo será pactuado entre as partes, porém, as consequências para renovação do contrato se dá de forma distinta, mais rigorosa, conforme previsão nos artigos 51 e seguintes, da Lei do Inquilinato.
Modelo de contrato para locação de imóvel
Um contrato de aluguel deve ter regulamentações básicas, além daquelas pactuadas pelas partes que possam prevenir ou resolver conflitos futuros.
Quanto às informações constantes no contrato, é imprescindível constar os dados pessoais e qualificação das partes envolvidas, quais sejam:
- O nome completo das partes;
- A nacionalidade delas;
- O CPF e RG;
- Contatos (telefone, e-mail, entre outros);
- Endereço onde os contratantes estão residentes e domiciliados.
Ato seguinte, alguns Capítulos e Cláusulas devem estar no termo escrito que sugerimos seja da seguinte maneira:
1- Situação do imóvel na entrada do locatário (deve ser realizada vistoria de entrada e saída para atestar tais condições);
2 – Descrição do imóvel e detalhes da localização;
3 – Período de vigência do contrato de locação;
4- Valor do aluguel e formas de pagamento, com menção aos encargos decorrentes de inadimplemento e de garantias locatícias;
5 – Responsabilidades do locador e locatário, em especial quanto a reformas e obras no imóvel.
Em síntese, são as principais cláusulas que devem constar no contrato de locação.
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