Adjudicação compulsória: entenda os requisitos e prazos da ação

Apesar de ter um nome complexo, a ação de adjudicação compulsória existe para facilitar judicialmente a vida de quem comprou um imóvel e não obteve o registro do mesmo, ainda que tenha cumprido todos os itens contratuais no compromisso de compra e venda, ou pré-contrato.

Ligada ao direito imobiliário, a ação de adjudicação compulsória do imóvel é uma medida judicial que visa, de acordo com o Novo CPC (Código de Processo Civil), o registro de um imóvel no Registro Geral de Imóveis (RGB). Isto porque, antes de acionar a legislação, o proprietário do imóvel, ou o comprador, não obteve a escritura passada para o seu nome conforme previa o contrato particular, conhecido também como compromisso ou promessa de compra e venda. O vendedor, por sua vez, ao não conceder a escritura definitiva do imóvel para quem o comprou, caracteriza este cenário como um dos mais comuns em nossa sociedade, por diversos motivos.

Quer compreender um pouco mais sobre a ação de adjudicação compulsória? Então, vamos adiante.

  1. O que é a adjudicação compulsória?
  2. Cabimento da ação de adjudicação compulsória
  3. Quais são os requisitos da ação de adjudicação compulsória no Novo CPC?
  4. Diferença entre adjudicação compulsória e usucapião
  5. Competência para ajuizamento
  6. Prazo prescricional
  7. Adjudicação compulsória e outorga de escritura

O que é a adjudicação compulsória?

De caráter conciliatório, a adjudicação compulsória visa o registro de um imóvel que não está em conformidade com a lei. Para que isso aconteça, o comprador ou credor pode, por meio da carta de adjudicação, requerer ao juiz a posse e a propriedade de um imóvel que lhe é devido, conforme prevê os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Cabimento da ação de adjudicação compulsória

Sempre que os interesses de compra e venda estiverem ameaçados, tanto o comprador quanto o vendedor podem optar pela ação de adjudicação compulsória. Veja, a seguir, as quatro principais circunstâncias práticas por meio das quais o cabimento da ação é previsto:

1. Quando o vendedor se recusa a realizar a escritura de compra e venda, mesmo após o comprador ter cumprido todos os itens contratuais;

2. Quando o vendedor não é localizado para realizar a concessão do imóvel;

3. Quando o vendedor vem a óbito antes de realizar a concessão definitiva da escritura;

4. Quando o comprador não colabora com a prescrição da escritura, podendo gerar ônus ao vendedor que, por sua vez, segue sendo o responsável pelas obrigações tributárias do imóvel/propriedade.

Quais são os requisitos da ação de adjudicação compulsória no Novo CPC?

Dois são os requisitos previstos pela lei:

1. O compromisso ou a promessa de compra e venda;

2. O não arrependimento da promessa.

Será que você está por dentro da doutrina e da jurisprudência? Cuidado com o pulo do gato! Embora muitos acreditem que se faz necessário um documento e/ou registro que comprove o pré-contrato entre comprador e vendedor, a Súmula n. 239, publicada no Diário da Justiça em 30/08/2000, afirma o contrário. Confira com a gente!

Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Ou seja: o documento de pré-contrato tem como principal função estabelecer um compromisso entre comprador e vendedor que objetiva um futuro contrato de compra, mas não é exigido para a abertura de uma ação de adjudicação compulsória.

Diferença entre adjudicação compulsória e usucapião

Embora possa haver alguma semelhança entre ações de adjudicação compulsória e usucapião, elas guardam muitas diferenças entre si. Caberá sempre ao advogado orientar o seu cliente da melhor maneira possível. Confira o quadro a seguir para ficar por dentro das principais diferenças entre essas ações:

Ação de adjudicação compulsóriaAção de usucapião
É mais rápidaÉ mais demorada e burocrática
Necessita comprovar a aquisição do imóvel por meio de pagamento documentado ou outro tipo de instrumento, além de comprovar a quitação do preçoNecessita comprovar apenas a existência de área usucapível, a vontade de ser proprietário e o tempo de posse transcorrido (que varia de 5 a 15 anos)
O vendedor precisa realizar a assinatura definitiva da escritura do imóvelNão é obrigatória a obtenção de uma assinatura
Ação realizada exclusivamente pela via judicialAção pode ser realizada tanto judicial quanto extrajudicialmente
Aquisição por transmissãoAquisição originária

Competência para ajuizamento

Via de regra, o foro competente para submeter a ação a um juiz é o foro onde o imóvel está localizado. No entanto, se o comprador ou o vendedor estiver em um processo de falência, o juízo da falência será o foro competente.

Prazo prescricional

A ação de adjudicação compulsória é imprescritível e não está sujeita a prazo decadencial, ou seja, não se torna obsoleta com o passar dos anos e não pode ser atingida pela decadência. Portanto, após dar início à ação, o advogado deve se atentar a apenas dois pontos:

1. Cada etapa do processo está sujeita aos prazos previstos no Novo CPC; logo, possíveis atrasos podem prejudicar o cliente;

2. Caso uma terceira pessoa adquira direito de usucapião sobre o imóvel, o direito à ação de adjudicação compulsória pode ser perdido.

Adjudicação compulsória e outorga de escritura

Ufa, chegamos à etapa de formalização, agora é com o juiz! Após a sentença favorável ao requerente da ação de adjudicação compulsória, o juiz será o encarregado pela lavratura e pela assinatura da carta de adjudicação que, por sua vez, deve ser encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis a fim de se obter a outorga definitiva da escritura.

Tem alguma dúvida? Deixe seu comentário, será um prazer falar contigo.

Editor 3MIND Jurídico

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